Die staatliche französische Vereinigung zur Information im Bereich des Wohnungswesens (ANIL) hat eine Studie vorgelegt, mit der sie die Möglichkeiten von Wohneigentümern, umzuziehen, verbessern will. In der hier übersetzten Zusammenfassung der Studie fragt sie, ob es sinnvoll sei, die Möglichkeiten des Umzugs und damit der Umfinanzierung von Wohneigentum zu fördern. Wenn man den Zugang zum Wohneigentum verbessert, ohne dabei die Mobilität der Haushalte ausschließen zu wollen, dann müsse man die Wechselkosten bei Verkauf und Kauf einer neuen Wohnung entscheidend reduzieren.
Erleichterte Auswechselung des Pfandobjektes in Frankreich
Kreditwechselkosten spielen dabei eine erhebliche Rolle. Grundsätzlich sollte, so ANIL, die bestehende Finanzierung auf ein neues Objekt übertragen werden können. Dies sei der französische Ansatz. Dies sei unproblematisch, wenn der Kredit, wie in der Hälfte der Fälle, gesichert ist. Die hierzu notwendigen Informationen sollten die Verbraucher schon bei Vertragsschluss erhalten. Die Möglichkeit, die Immobilie wieder zu verkaufen und sich eine neue Immobilie anzuschaffen, wenn man umziehen möchte, muss bei Beginn der Finanzierung angesprochen werden. Der Kreditnehmer sollte dazu eine Klausel im Vertrag verlangen, die sich auf eine eventuelle Übertragung des Kredites bezieht und in der die Bedingungen dieser Übertragung geregelt sind. Er hätte so die Möglichkeit, diese Klausel bei Bedarf anzuwenden, ohne dass sich der Kreditgeber einem Wechsel widersetzen könnte, wenn die im Vertrag vorgesehenen Konditionen des Wechsels ebenso wie die Dauer und der Umfang des Kredites den Bestimmungen entspricht.
Eine solche Klausel kann nur effektiv sein, wenn sie sehr präszise die Bedingungen der Übertragung regelt und wenn sie für den Kreditgeber verpflichtend festlegt, dass er unter diesen Bedingungen der Übertragung zustimmen muss. Für die aktuellen entsprechenden Klauseln in Kreditverträgen könne dies noch nicht gesagt werden.
Was sollte in einer solchen Klausel enthalten sein? Es genügt wohl im wesentlichen, dass das Recht zur Übertragung des Kredites dann entsteht, wenn die neue Immobilie in ihrem Wert mindestens den Wert des übrig bleibenden rückzahlbaren Kapitals erreicht. Es handelt sich hier nicht um eine wirkliche Reform, sondern vielmehr um eine Anpassung der Kreditverhältnisse an die modernen Erfordernisse und es könnte sich zu einem Wettbewerbsvorteil für einen Kreditgeber entwickeln, wenn er hier eine Vorreiterrolle spielt.
Stagnation in Deutschland
Die 6seitige Studie, die heruntergeladen werden kann, dürfte auch für Deutschland wesentliche Anregungen geben, da bisher die Mobilität der Arbeitnehmer dadurch eingeschränkt ist, dass ein Wechsel des Grundstücks von den Kreditgebern dazu benutzt wird, exorbitante Vorfälligkeitsentschädigungen zu verlangen, die ja in Frankreich nur nach der Aktiv-Aktiv-Methode berechnet werden dürfen und zudem auf maximal 3% der Restschuld begrenzt sind. Durch das deutsche System haben die Banken hier keinerlei Interesse, die Mobilität der Eigentümer zu fördern, sodass man arbeitssuchenden Arbeitnehmern aber auch älteren Menschen, die aus Altersgründen den Wohnort wechseln müssen, in Deutschland nicht zu Wohneigentum raten kann. Wie die Wohneigentumsquote von nur 43% in Deutschland zeigt, die uns ans Ende der Wohneigentumsquoten in Europa bringt, wird großen Teilen der Bevölkerung gerade über die schlechten Finanzierungsbedingungen ebenso wie über die extrem hohen sonstigen Wechselkosten von bis zu 10% (Maklercourtage inzwischen bei 6,25%; Grunderwerbssteuer bei 4%; Notar- und Gerichtskosten bei weiteren 2%) alle mit einer Verteuerung der neuen Wohnung um bis zu 20% (incl. Vorfälligkeitsentschädigung) bestraft, die mobil sein wollen. Zu dem Thema Vorfälligkeitsentschädigung erscheint ein zusammenfassender kritischer Aufsatz von Reifner voraussichtlich in den Wertpapiermitteilungen im November 2009.